Locazione ed occupazione senza titolo

13 febbraio 2019 | commenti: Commenta per primo |

Locazione ed occupazione senza titolo

Salve a tutti e ben ritrovati.

Questa settimana Vi voglio parlare di un argomento molto spinoso, oggetto di frequenti domande, ad una delle quali voglio rispondere con questo articolo.

Accade spesso, e sottolineo purtroppo, che tra il proprietario dell’immobile e l’inquilino non venga stipulato un regolare contratto di locazione regolarmente registrato presso l’Agenzia delle entrate. A volte siglando mere scritture private (che senza registrazione sono nulle) ovvero, ancor più grave, omettendo qualsivoglia formalità. In questo modo si rende, di fatto, l’inquilino occupante senza titolo, ma non senza tutela.

Altrettanto frequentemente accade l’ipotesi che il proprietario dell’immobile, sentendosi illegittimamente “forte” per non aver sottoscritto alcun contratto imponga al proprio affittuario di lasciare l’immobile spesso all’improvviso e senza nessun opportuno preavviso.

In tali casi mi viene chiesto dai conduttori come possano fare per continuare a condurre in locazione (se pur di locazione regolare sia impossibile parlare) l’immobile avendo in loro possesso soltanto delle ricevute di pagamento degli affitti ovvero le semplici scritture private di cui sopra.

Principio cardine è che i contratti di locazione, a pena di nullità, devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate.

Dunque, laddove tra il proprietario e l’affittuario non sia stata siglata neanche una mera scrittura privata, entrambe le parti ( per i motivi più diversi tra loro) possono comunque recarsi presso l’Agenzia delle Entrate in qualunque momento dando seguito alla denuncia di sommersa locazione.

Devo sottolineare però, così come costantemente confermato dall’indirizzo Giurisprudenziale assunto in tal senso dal Tribunale civile di Roma, come, in assenza di contratto, anche la denuncia di sommersa locazione, tutelerà le parti soltanto avanti al Fisco concedendo la possibilità di condurre in locazione l’immobile ad un canone ridotto. Continuerà però a renderle sfornite avanti l’Autorità Giudiziaria di valido titolo (per procedere ad uno sfratto ad esempio, ovvero per vantare il diritto di continuerà ad abitare l’immobile).

Mentre, laddove le parti abbiano sottoscritto un contratto, lo stesso potrà essere sempre registrato. Salvo il pagamento di tutti gli oneri e le sanzioni (il cui importo varia in base al ritardo nella registrazione), garantirà il possesso di un regolare contratto di locazione con tutte le tutele ad esso inerenti.

Dunque, da parte del proprietario, gli sarà garantito il diritto a richiedere i canoni non pagati, procedere ad uno sfratto con tempistiche di certo molto brevi rispetto ad una azione ordinaria di occupazione senza titolo, etc. Da parte del conduttore, invece, sarà garantito il diritto a godere dei termini annuali e di rinnovo previsti dalla locazione, il diritto a godere di un congruo preavviso alla seconda scadenza. Solo in particolari ipotesi prima di lasciare l’immobile in tempo antecedente la seconda scaedenza.

a cura dell’ Avv. Federica Lorenzetti

 

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